Керівник юридичного департаменту будівельної корпорації РІЕЛ Олексій Романенко розповів про судову тяганину, дозвільну документацію та бюрократичну "машину" в Україні. 13 листопада будівельна корпорація РІЕЛ виграла суд проти Державної архітектурно-будівельної інспекції України (далі – ДАБІ) у справі щодо скасування "містобудівних умов і обмежень" забудови ЖК "Львівський квартал" у Києві. Отже, компанія РІЕЛ виграла у суді. В інтернет-просторі тривалий час проходила інформація про судовий процес між забудовником і ДАБІ. Розкажіть деталі цієї справи. – Спочатку ми виграли відповідну справу у суді першої інстанції, який постановив, що ДАБІ не мала права без відома компанії-забудовника скасовувати "містобудівні умови та обмеження". ДАБІ, у свою чергу, не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, оскаржила постанову в апеляційному порядку. Апеляційний суд в повному обсязі вивчив всі документи, докази та заперечення сторін і правову базу. Для цього їм знадобився тривалий час та проведення чотирьох засідань. На четвертому засіданні Київський апеляційний адміністративний суд визнав протиправним рішення ДАБІ про скасування "містобудівних умов та обмежень". Чому взагалі з'явився позов? – Головне – потрібно розуміти, що це ми подали в суд на ДАБІ, а не навпаки. А далі я поясню, що нас змусило піти на такий крок. ДАБІ на початку цього року спробувала, без нашого відома та не маючи на це відповідних повноважень, скасувати "містобудівні умови та обмеження". Ми подали позов. Відтак, у суді першої інстанції ми одержали перемогу і ДАБІ визнала, що вона не мала права на це скасування. Однак, таки подала апеляцію – саме апеляційний позов ми у підсумку виграли 13 листопада. Згідно із Законом, рішення апеляційного суду набирає чинності з моменту його прийняття. Розкажіть, що таке "містобудівні умови та обмеження"? – Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки – це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва. Це стосується поверховості, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній та інші вимоги до об'єктів будівництва. Ці умови встановлені законодавством та містобудівною документацією. "Містобудівні умови та обмеження" видає ДАБІ. Відповідно до п. 8 ст. 1 Закону, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. Як випливає з положень ст. 29 Закону, містобудівні умови та обмеження є складовою вихідних даних для проектування об'єктів містобудування (поряд з технічними умовами та завданням на проектування). Тобто містобудівні умови та обмеження призначені виключно для встановлення вимог, які мають бути враховані при подальшому проектуванні об'єктів містобудування. Крім того, містобудівні умови та обмеження є актом індивідуальної дії, а не нормативним актом. З огляду на це, вони мають специфічні властивості: передбачають конкретні приписи, звернені до окремої особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію. На якій підставі ДАБІ вирішила скасувати "містобудівні умови та обмеження"? – Справа у тому, що ДАБІ виставила претензію до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), який видає ці "містобудівні умови та обмеження". Суть позову у тому, що ДАБІ вирішила, що "містобудівні умови та обмеження" є некоректними. Формально вони їх скасували, але що цікаво – нашу дозвільну документацію ніхто не скасував і ніхто не намагався зупинити будівництво. Ми дізналися про те, що є таке рішення, лише тоді, коли отримали на руки документи. А оскільки жодних дій з боку ДАБІ до цього не було, вони по факту до нас не приходили – ми були змушені подати в суд. Яка ситуація з документами про цільове призначення земельної ділянки? Спочатку було зазначено, що буде бізнес-центр. – Справді, це так. Але важливо читати документ до кінця. Згідно "містобудівних умов та обмежень" – це "бізнес-центр з житловими апартаментами і квартирами". Просто є поняття "короткої назви", яка вказується в основних документах про цільове призначення землі і є повна назва згідно з експертизою проекту. Так ось коротка назва хоча й каже, що цільове призначення земель – "будівництво бізнес-центру", повна назва дає повну картину: "будівництво бізнес-центру з приміщеннями соціально-побутового призначення, у тому числі з житловими апартаментами та квартирами". У ДБН В.2.2-9-2009 "Будинки і споруди. Громадські будинки та споруди. Основні положення", а саме у п. 11 Додатку А "Перелік основних груп будинків та приміщень громадського призначення", серед будинків та приміщень громадського призначення названо багатофункціональні будинки та комплекси, що включають приміщення різного призначення. Відповідно до розділу 3 "ерміни та визначення понять" ДБН В.2.2-9-2009 багатофункціональні будинки і комплекси – це будинки і комплекси, які формуються з приміщень, їх груп, будинків та споруд різного громадського та житлового призначення, поєднання яких обумовлене експлуатаційними потребами, економічною доцільністю і містобудівними вимогами. Це все є в постанові суду першої інстанції. Тобто, будівництво бізнес-центру з об'єктами соціально-культурного та соціально-побутового призначення в складі офісних та торговельних приміщень, житлових апартаментів (квартир) та інших приміщень на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі м. Києва, підпадає під ознаки будівництва багатофункціональних будинків і комплексів, а, отже, належить до громадської забудови. Отже, існуючі у РІЕЛ наміри забудови земельної ділянки на вул. Глибочицькій, 13 у Шевченківському районі м. Києва, відповідають її цільовому призначенню та містобудівній документації. А тому "містобудівні умови та обмеження" надані РІЕЛ Департаментом без порушень чинного законодавства. У підсумку, ключі від чого отримає інвестор – від квартири, чи апартаментів? – Від житлової квартири – це прописано у договорі. Інвестори отримають технічні паспорти на квартири. ЖК "Львівський квартал" – це житловий комплекс. Тобто, з цільовим призначенням землі взагалі немає проблем? – Ми успішно пройшли кілька перевірок. Перший будинок РІЕЛ почав будувати за окремими деклараціям, тоді ДАБІ нам намагалася скасувати ці декларації, ми з ними судилися. Довели, що декларації у нас законні та отримали дозвіл на будівництво цілого комплексу. Так що ні, жодних проблем з документами у нас немає. Яка різниця між декларацією та дозволом на будівництво? – Раніше "декларація" була документом, згідно з яким будувався один будинок. Це була спрощена форма. Але у зв'язку з тим, що ЖК "Львівський Квартал" – це комплекс з 7 будинків, ми відмовилися від "декларації", щоб у майбутньому ні від кого не мати жодних претензій, та отримали інший документ – "дозвіл" на будівництво цілого комплексу. Тобто, ми могли б отримувати окремі декларації, але вирішили піти іншим шляхом і отримати один спільний дозвіл. Це складніша процедура, але з цим документом можливе будівництво об'єктів різної категорії складності. Іншими словами, раніше закон передбачав видачу декларації на будівництво об'єктів до 3-ї категорії складності. Подавалася інформація, її перевіряли і видавали декларацію. Об'єкти 4-5 категорії складності потребували "дозволу" на будівництво. У нас великий квартал, велика забудова і ми вже отримали додатковий дозвіл, він чинний і дозволяє нам будувати те, що ми будуємо. Чи можуть бути якісь претензії до РІЕЛ у юридичній площині в подальшому? Зокрема по ЖК "Львівський Квартал"? – З початку будівництва ЖК "Львівський Квартал" у нас були різні перевірки, ціла низка ревізій. Через судову справу компетентні органи перевіряли все по другому колу. Приїжджали, дивилися на будівництво, вивчали документи. Порушень не виявили і останнє судове засідання це підтвердило. Скажу не як юрист РІЕЛ, скажу як незалежний юрист – з тим пакетом дозволів та документів, що має РІЕЛ на будівництво ЖК "Львівський Квартал" – жодних претензій до забудовника не повинно бути.2 3
Комментариев нет:
Отправить комментарий